房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”頻吹 預(yù)期回暖利多鋼材價格

　　湖南螺旋管廠家指出，終端需求是第2季度以來影響鋼材價格的關(guān)鍵，受新冠肺炎疫情影響，今年國內(nèi)經(jīng)濟面臨較大下行壓力，政府穩(wěn)經(jīng)濟政策頻出。5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議，強調(diào)“扎實推動穩(wěn)經(jīng)濟各項政策落地見效，保市場主體、保就業(yè)民生，確保經(jīng)濟運行在合理區(qū)間”。春季一般是房地產(chǎn)市場的銷售旺季，有“金三銀四”之說，但從實際情況來看，今年春季的房地產(chǎn)需求較差，無論是終端的房屋銷售環(huán)節(jié)，還是工地施工對鋼材的需求，都呈現(xiàn)偏弱特征。筆者對房地產(chǎn)市場近些年的演變和當(dāng)前政策對其的影響做一簡要解析。

　　房地產(chǎn)市場在過去幾十年的高速發(fā)展中，保持著高負(fù)債、高杠桿模式。在十九大報告中，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為這些年房地產(chǎn)調(diào)控的核心定位。隨即“三道紅線”(剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1)出臺，為粗獷發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)按下了“暫停鍵”。近兩年的房地產(chǎn)市場逐漸形成負(fù)反饋機制，即房地產(chǎn)銷售量下降導(dǎo)致企業(yè)資金趨緊，進(jìn)而造成企業(yè)信用評級下調(diào)或出現(xiàn)違約事件。而一些頭部房地產(chǎn)企業(yè)的違約事件加劇了金融機構(gòu)的“惜貸”，令本就資金流動性偏緊的房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過降價促銷的方式來快速回籠資金，此舉進(jìn)一步增強了購房者的悲觀預(yù)期。在“買漲不買跌”的心理影響下，購房者的購房行為延遲，致房地產(chǎn)銷售量較正常成交量萎縮，最終形成負(fù)反饋循環(huán)。

　　2020年，房地產(chǎn)投資占GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)的比重為13.9%，仍是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及的上下游相關(guān)行業(yè)較多，為支持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，自2021年第4季度起，房地產(chǎn)政策“暖風(fēng)”頻吹。2021年9月24日，中國人民銀行(下稱央行)在召開的2021年第3季度會上針對樓市提出“兩個維護(hù)”(維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益)，這是2009年以來中國人民銀行貨幣政策委員會季度例會上首次提及房地產(chǎn)市場。恒大暴雷后，2021年12月3日，央行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會相繼發(fā)聲，強調(diào)短期個別房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險，不會影響中長期市場的正常融資功能，將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大對保障性租賃住房的支持力度，支持房地產(chǎn)企業(yè)在合理范圍內(nèi)正常融資。央行宣布降準(zhǔn)后，2021年12月6日，中央政治局會議提出支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。今年5月20日，最新一期貸款市場報價利率(LPR)出爐，一年期LPR維持3.70%不變;五年期LPR從此前的4.6%下調(diào)至4.45%。此前首套房貸利率已下降至4.4%，加之本次五年期LPR下調(diào)15個基點，首套房貸利率已低至4.25%，創(chuàng)近10年來的利率水平低點。各地方政府也推出了更加“接地氣”的政策，主要從購房權(quán)利和貨幣政策兩方面展開。購房權(quán)利主要包括放松限購限貸和落戶政策，貨幣政策則在信貸環(huán)節(jié)予以寬松。同時，更多地方政府正嘗試將“穩(wěn)樓市”與人口政策掛鉤，如一定程度上鼓勵生育，吸引人才落戶、就業(yè)等。今年初以來，已有超過60個城市出臺“穩(wěn)樓市”政策。

　　目前的市場環(huán)境與之前已有較大不同：一是房價經(jīng)過數(shù)輪上漲后，當(dāng)前水平較高，市場整體的購買能力下降，影響了購房者在其他方面的消費能力;二是房地產(chǎn)企業(yè)此前的高杠桿擴張模式(拿地—開工—預(yù)售—再拿地)對金融市場的穩(wěn)定帶來隱患;三是人口出生率下降，《中國統(tǒng)計年鑒2021》顯示，2020年全國人口出生率為0.852%，創(chuàng)43年來新低。在“房住不炒”的定調(diào)下，政府希望房屋回歸其居住屬性，減少其投資屬性。政府希望通過“三道紅線”為房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿，鼓勵合法合規(guī)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，適度淘汰不合規(guī)或扛風(fēng)險能力弱的企業(yè)，以降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。因此，自2021年第4季度起，房地產(chǎn)邊際政策放松表現(xiàn)得更加克制，未推出大幅度的房地產(chǎn)刺激方案，以監(jiān)管層定調(diào)，各地方政府因城施策為主，為配合經(jīng)濟復(fù)蘇而針對房地產(chǎn)市場展開的“收與放”都留出了足夠的彈性空間。

　　房地產(chǎn)市場的頂峰已過，未來的房地產(chǎn)大周期以逐步回落為主。在此過程中，政策將以微調(diào)和常調(diào)的方式減輕房地產(chǎn)市場的下行壓力并減緩其對經(jīng)濟的沖擊，但大概率不會出臺徹底扭轉(zhuǎn)形勢的房地產(chǎn)刺激政策，年內(nèi)或以偏寬松的信貸環(huán)境和限購政策來提振經(jīng)濟。防腐螺旋鋼管廠家指出，作為建筑鋼材最重要的下游行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)大周期下行將對鋼材需求造成實質(zhì)性影響，只是這個周期較長，鋼材價格在不同階段受不同因素影響，不會出現(xiàn)一蹴而就的下跌，房地產(chǎn)行業(yè)降溫對鋼材的壓力將長期存在，年內(nèi)或更多表現(xiàn)為房地產(chǎn)環(huán)境回暖對鋼材價格的提振，而該提振在房地產(chǎn)施工與銷售環(huán)節(jié)有所區(qū)別。一方面，隨著疫情好轉(zhuǎn)，上海市解封，不排除房地產(chǎn)銷售量在秋季進(jìn)一步上升的可能;另一方面，夏季全國大范圍高溫多雨，尤其是南方的梅雨季節(jié)會影響工地的施工進(jìn)度，從而影響鋼材需求，該情況或在夏末秋初好轉(zhuǎn)。因此，今年下半年，房地產(chǎn)市場對鋼材價格的影響將穩(wěn)中偏多。